STUDIO COMMERCIALE Cav. Maffei Andrea

Nuovi chiarimenti dell’Agenzia Entrate sulla tassazione delle plusvalenze in caso di cessione di immobili interessati da interventi Superbonus: al centro dell’interpello il calcolo del periodo rilevante e il requisito dell’abitazione principale.

Con la Risposta ad interpello n. 124 del 18 giugno l’Agenzia delle Entrate è tornata sul tema della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus, fornendo indicazioni sul corretto calcolo del periodo temporale rilevante ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR.

Il nodo interpretativo: quale data conta davvero?

L’istanza riguardava una contribuente proprietaria di un immobile acquistato nel 2006 dai genitori. Nel 2012 aveva donato ai genitori il diritto di usufrutto vitalizio, mantenendo la nuda proprietà; successivamente, nel gennaio 2022, l’usufrutto si era estinto per rinuncia gratuita degli usufruttuari con conseguente consolidazione della piena proprietà. Negli anni 2023 e 2024 sull’immobile erano stati effettuati interventi edilizi agevolati con Superbonus, fruiti tramite sconto in fattura, conclusi entro il 31 dicembre 2024. La contribuente intendeva poi vendere l’immobile tra il 2026 e una data successiva.

I dubbi riguardavano due aspetti: quale data considerare come “acquisto” dell’immobile ai fini del computo del decennio previsto dalla norma e se, nel caso concreto, fosse soddisfatto il requisito dell’utilizzo come abitazione principale dei familiari del cedente.

Nessun nuovo acquisto in caso di rinuncia all’usufrutto

Richiamando precedenti documenti di prassi, l’Agenzia chiarisce che la rinuncia gratuita all’usufrutto non determina un nuovo acquisto del bene. La consolidazione della piena proprietà costituisce infatti una semplice 'riespansione" del diritto già presente nel patrimonio del nudo proprietario. Per questo motivo, ai fini del calcolo del decennio rilevante per la disciplina delle plusvalenze, occorre fare riferimento alla data originaria di acquisto della piena proprietà, ossia il 9 maggio 2006, e non al momento della rinuncia all’usufrutto intervenuta nel 2022.

Quanto al secondo quesito, l’Agenzia ha ritenuto soddisfatta l’esclusione dalla tassazione prevista per gli immobili destinati ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di riferimento.
Nel caso concreto, considerando il lungo periodo di residenza dei genitori nell’immobile, la vendita effettuata entro il 27 aprile 2027 non genererebbe una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, in quanto l'immobile è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.