STUDIO COMMERCIALE Cav. Maffei Andrea

Con la Risposta a interpello n. 158 del 10 agosto 2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce come determinare la plusvalenza in caso di cessione di quote di un immobile interessato da interventi Superbonus, quando la proprietà deriva in parte da successione e in parte da acquisto.

Il caso

La vicenda riguarda comproprietari di un immobile acquisito in parte per successione e in parte a titolo oneroso. Tra il 2021 e il 2023 sono stati effettuati lavori agevolati con il Superbonus 110%, ma le relative spese sono state sostenute interamente da uno solo dei comproprietari, che ha usufruito delle detrazioni e, in parte, della cessione del credito.
Gli altri proprietari, intenzionati a cedere le proprie quote nel 2026, non avevano invece sostenuto spese per gli interventi, né disponevano della documentazione relativa ai costi originari di acquisto e costruzione dell’immobile.

Plusvalenza imponibile solo per le quote non ereditate

L’Agenzia richiama la disciplina introdotta dalla legge di Bilancio 2024, che assoggetta a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili interessati da interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni, salvo specifiche esclusioni, tra cui gli immobili acquisiti per successione.
Nel caso esaminato, l’esclusione opera però solo sulla quota acquisita per successione. La plusvalenza resta quindi imponibile per le quote che i cedenti avevano acquisito a titolo oneroso, anche attraverso permuta.

Perizia per determinare il costo e spese altrui escluse

Per determinare il valore di acquisto, in assenza della documentazione relativa ai costi originari, l’Agenzia ammette il ricorso a una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, con applicazione della rivalutazione ISTAT prevista dall’articolo 68 del TUIR per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni.
Non possono invece essere aggiunte al costo le spese per i lavori Superbonus sostenute dall’altro comproprietario. Poiché le cedenti non hanno sostenuto direttamente tali oneri, questi non possono incrementare il costo dell’immobile ai fini del calcolo della plusvalenza.
Resta infine possibile optare, in luogo della tassazione ordinaria, per l’imposta sostitutiva del 26% prevista per le plusvalenze immobiliari.