STUDIO COMMERCIALE Cav. Maffei Andrea

Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto già da alcuni anni una specifica disciplina fiscale per le cosiddette “locazioni brevi” ossia i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

In seguito all’entrata in vigore del decreto legge n. 50/2017, è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione breve che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).

La disciplina si applica sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

La legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) ha successivamente modificato il decreto legge n. 50/2017, introducendo alcune novità che riguardano l’aliquota dell’imposta sostitutiva (dovuta da chi sceglie il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve) e gli adempimenti a carico degli intermediari non residenti. È importante ricordare, infine, che l’applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità un numero limitato di immobili (che fino al 2025 era pari a massimo quattro appartamenti).

La svolta del 2026 – A partire dal 2026, la legge n. 199/2025 (articolo 1, comma 17 – legge di bilancio 2026) ha stabilito che il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo in caso di destinazione a questa finalità di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata questa soglia, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. In questa guida saranno illustrate le regole generali sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere agli obblighi posti a loro carico (leggi anche Locazioni brevi: partita IVA obbligatoria oltre i due appartamenti e Locazioni brevi: cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026).

Anche i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

In sintesi, gli intermediari devono:

• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento
• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

L’Agenzia Entrate ha recentemente aggiornato la sua guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” con le ultime novità introdotte con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025).