STUDIO COMMERCIALE Maffei Andrea

La vendita di immobili con patto di riservato dominio comporta specifici adempimenti in materia di pubblicità immobiliare e aggiornamento catastale. L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 42 del 4 novembre 2026, chiarisce le modalità operative da seguire e il momento in cui deve essere richiesta la voltura.

Nella compravendita con riserva di proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del Codice civile, il compratore acquisisce immediatamente la disponibilità del bene e ne assume i rischi dalla consegna, mentre la proprietà resta al venditore fino al pagamento integrale del prezzo. Il trasferimento si produce automaticamente con il versamento dell'ultima rata, senza necessità di un nuovo atto tra le parti.

Trascrizione: la riserva di proprietà deve essere espressamente indicata

L'Agenzia ricorda che il contratto è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari fin dalla stipulazione, ai sensi dell'articolo 2643 del Codice civile. La nota di trascrizione deve tuttavia rendere conoscibile ai terzi la riserva di proprietà, in applicazione dell'articolo 17, comma 4, della legge n. 52/1985. A questo proposito, l'Agenzia richiama l'articolo 17, comma 4, della legge n. 52/1985, che prescrive di riportare nel modello di nota le eventuali condizioni o i patti di natura reale menzionati nella nota stessa.

Il patto di riservato dominio rientra in questa categoria. Per assicurare un'adeguata informazione nei registri immobiliari, la Risoluzione indica come modalità idonea l'esplicita specificazione della tipologia di negozio giuridico nel campo dedicato, utilizzando la denominazione «compravendita con riserva di proprietà». È inoltre possibile riportare informazioni aggiuntive, come la data prevista per il pagamento dell'ultima rata. Il successivo integrale pagamento del prezzo sarà reso conoscibile attraverso l'annotazione della relativa formalità.

Voltura catastale: non occorre un secondo aggiornamento al saldo

Con riferimento agli adempimenti catastali, l'Agenzia richiama l'articolo 3 del d.P.R. n. 650/1972, precisando che l'obbligo di voltura sorge già con la stipulazione e la registrazione del contratto.

La vendita con riserva di proprietà costituisce infatti un contratto definitivo che dà origine alla vicenda traslativa, anche se l'effetto reale si produce soltanto in un momento successivo, con il pagamento integrale del prezzo. Di conseguenza, il successivo saldo dell'ultima rata non comporta l'obbligo di presentare un'ulteriore voltura catastale.

La Risoluzione chiarisce infine che negli atti catastali non sono necessarie specifiche annotazioni aggiuntive della riserva di proprietà: si applicano le ordinarie modalità di aggiornamento delle intestazioni, che recepiscono le informazioni contenute nella formalità di trascrizione.