STUDIO COMMERCIALE Cav. Maffei Andrea

L'agevolazione prima casa resta uno degli strumenti fiscali più rilevanti per chi acquista un'abitazione, ma per i contribuenti che vivono all'estero il quadro applicabile è cambiato in modo significativo dopo l'intervento operato dall'art. 2 del D.L. 13 giugno 2023, n. 69, convertito dalla L. 10 agosto 2023, n. 103.



La revisione ha interessato la Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, eliminando il vecchio riferimento al cittadino italiano emigrato all'estero e sostituendolo con una disciplina fondata su presupposti oggettivi legati al trasferimento per motivi di lavoro.

Come evidenziato anche dalla circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024, la modifica si inserisce nel superamento di una disciplina ritenuta problematica perché ancorata al requisito della cittadinanza, oggi abbandonato a favore di criteri più neutrali.

Cos’è l’agevolazione prima casa e quali benefici prevede

Sotto il profilo fiscale, la Nota II-bis consente di applicare agli atti traslativi a titolo oneroso aventi a oggetto abitazioni non di lusso, nonché agli atti di costituzione o trasferimento di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione sulle stesse, l'imposta di registro con aliquota del 2%.

In termini operativi, il beneficio si traduce normalmente nell'applicazione dell'imposta di registro al 2% invece che al 9% oppure, se l'operazione è soggetta a IVA, dell'aliquota del 4% in luogo di quella ordinaria del 10%.

La circolare 3/E ricorda inoltre che, quando ricorrono i presupposti richiesti dalla legge, il trattamento di favore può riflettersi anche sui trasferimenti per successione o donazione, con imposte ipotecaria e catastale dovute in misura fissa ai sensi dell'art. 69, comma 3, della L. 342/2000.

Requisiti ordinari per ottenere il bonus prima casa

Nella disciplina ordinaria, il primo elemento da verificare è il rapporto territoriale tra l'acquirente e il comune in cui si trova l'immobile.

L'abitazione deve infatti essere ubicata nel comune di residenza dell'acquirente, oppure in quello in cui egli si impegna a trasferirla entro diciotto mesi dal rogito, o ancora nel comune in cui svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza.

Se il trasferimento di residenza deve avvenire dopo l'acquisto, l'impegno corrispondente deve risultare dall'atto, poiché l'omessa dichiarazione comporta la perdita del beneficio.

A questo requisito si aggiungono poi due ulteriori dichiarazioni negative, anch'esse da rendere espressamente nell'atto notarile.

L'acquirente deve attestare di non possedere, in via esclusiva o insieme al coniuge, diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa situata nello stesso comune dell'immobile da acquistare.

Deve inoltre dichiarare di non essere titolare, neppure per quota o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra abitazione già acquistata con le agevolazioni "prima casa" da lui stesso o dal coniuge.

Prima casa per residenti all’estero dopo la riforma 2023

Per chi si è trasferito fuori dall'Italia, dopo la riforma del 2023 la sola iscrizione all'AIRE non basta più a fondare l'accesso al regime di favore.

La disciplina speciale richiede invece una serie di condizioni cumulative: il trasferimento all'estero deve essere avvenuto per ragioni di lavoro; l'interessato deve avere maturato in Italia almeno cinque anni di residenza o di svolgimento di un'attività; l'immobile deve trovarsi nel comune di nascita, oppure in quello di precedente residenza o di precedente attività prima dell'espatrio.

Restano ferme, anche in questa ipotesi, le dichiarazioni previste dalle lettere b) e c) della Nota II-bis; non occorre invece assumere l'impegno a trasferire la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato.

Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e interpello 312/2025

Su questi presupposti la prassi dell'Agenzia delle Entrate ha fornito indicazioni utili per comprendere la portata concreta della riforma.

La circolare n. 3/E chiarisce, anzitutto, che le ragioni di lavoro non coincidono solo con il lavoro subordinato, ma possono riguardare anche altre forme di attività lavorativa, a condizione che il collegamento con l'espatrio esista già al momento dell'acquisto dell'immobile; se il trasferimento all'estero interviene successivamente, il regime agevolato non può essere invocato.

La stessa circolare precisa inoltre che il periodo minimo di cinque anni può essere formato anche da intervalli non continuativi e che il riferimento all'"attività" deve essere letto in senso esteso, senza limitarlo alle sole prestazioni remunerate.

Questo profilo è stato ulteriormente chiarito dalla risposta a interpello n. 312 del 15 dicembre 2025, che affronta il tema del collegamento tra il comune di acquisto e il luogo in cui il contribuente ha svolto attività rilevanti prima del trasferimento all'estero.

In tale documento l'Agenzia riconosce che, se risultano soddisfatti gli altri requisiti richiesti dalla norma, anche l'attività di studio può assumere rilievo ai fini del beneficio; per questa ragione, il contribuente trasferito all'estero per lavoro può accedere all'agevolazione anche quando acquista nel comune con cui il legame derivi dal percorso formativo svolto in Italia.

Il dato interpretativo che emerge dall'interpello è quindi questo: la residenza estera, di per sé, non attribuisce alcun vantaggio automatico, mentre assume rilievo il collegamento sostanziale tra il contribuente e il territorio italiano individuato dalla norma.

Differenze tra regime ordinario e regime speciale

Nel complesso, la disciplina oggi appare più selettiva rispetto al passato, ma anche più coerente sul piano dei criteri applicativi.

Nel regime ordinario, il fulcro resta rappresentato dalla residenza nel comune dell'immobile o dall'impegno a trasferirla entro diciotto mesi, insieme all'assenza di situazioni ostative relative ad altri immobili.

Nel regime speciale applicabile a chi vive all'estero, invece, il beneficio dipende dalla presenza congiunta di tre elementi: espatrio per motivi di lavoro, maturazione di almeno cinque anni di residenza o attività in Italia, collegamento dell'immobile con il comune di nascita, di precedente residenza o di precedente attività; in compenso, non sono richiesti né il trasferimento anagrafico nel comune dell'immobile né la sua destinazione ad abitazione principale.

Schema sintetico

Profilo	Regime ordinario	Regime speciale estero
Collegamento territoriale	Comune in cui l’acquirente ha la residenza, la stabilisce entro 18 mesi, oppure svolge la propria attività	Comune di nascita, oppure comune in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento
Trasferimento residenza	Richiesto se il beneficio non è fatto valere in base alla residenza già esistente o al luogo di svolgimento dell’attività	Non richiesto
Presupposto soggettivo	Residenza nel comune dell’immobile, oppure impegno a trasferirla entro 18 mesi, oppure svolgimento dell’attività nel comune; inoltre assenza delle preclusioni di cui alle lettere b) e c) della Nota II-bis	Trasferimento all’estero per ragioni di lavoro e almeno 5 anni di residenza o attività in Italia
Dichiarazioni negative	Richieste, ai sensi delle lettere b) e c) della Nota II-bis	Richieste, ai sensi delle lettere b) e c) della Nota II-bis

 

Fonti documentali e riferimenti normativi

Circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024
Risposta Agenzia Entrate n. 312/2025
Art. 1 Tariffa Parte 1 DPR 131/1986
Tabella A (Tariffa) Parte II, n. 21, allegata al DPR 633/72